2019年截至到现在，关于整个中国的城市发展有两件大事。一是粤港澳大湾区纲要规划落地；二是发改委提出培育发展现代化都市圈的指向也非常明确。

两件事都是关于城市群的发展，尤其是粤港澳大湾区作为城市群协作发展的领头羊、试验田成为了举国瞩目之地。而根据粤港澳大湾区建设规划，到2022年，粤港澳大湾区综合实力显著增强，国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成。

也就是说，大湾区投资的最佳红利期只剩下最后的4年。那我们应该如何抓住粤港澳大湾区这一历史机遇呢？今天，我们就从房产投资的角度来跟大家分享。大湾区核心城市的发展前景如何？哪里才是我们最大的投资机会？

截止到今天，一个纵向100公里左右的珠江口两岸，就已经通了4座大桥，分别是珠江黄埔大桥、虎门大桥、港珠澳大桥、南沙大桥。而且还有两条大桥在修，分别是深中通道，莲花山过江隧道。这种跨海、跨江大桥的建造，不管是在密度、长度上，放在全世界任何一个湾区，不管是纽约湾、还是东京湾，都绝对是有过之而无不及。

粤港澳大湾区和世界其它三大湾区有两点存在很大的不同，一个是这是两种制度的融合的发展，史上前所未有。而另一点是，它有着4个核心城市作为引擎，你可以理解为大湾区是一个有着4个发动机的车，而这4个轮分别就是：香港、澳门、广州、深圳。

其中，香港的定位是：国际金融、航运、贸易中心和国际航空枢纽，全球离岸人民币业务枢纽，更具竞争力的国际大都会。

澳门的定位是：世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台。

广州的定位是：国家中心城市，国际商贸中心、综合交通枢纽，科技教育文化中心，着力建设国际大都市；

深圳的定位是：全国性经济中心城市、国家创新型城市、具有世界影响力的创新创意之都。

在整个《粤港澳大湾区发展规划纲要》文件中，香港足足被提及102次，而澳门是90次、广州41次、深圳39次。

从直接的字面上解读，大湾区最核心的当属香港和澳门。另一方面，从投资的角度上来看，香港的房价已经高到近20万/平，而且内陆人在香港置业的印花税高达房价的30%，投资门槛和投资税费成本都很高，不是普通老百姓能玩得动的投资。而澳门，房价也达到10万/平，房价高，市场小，在房产投资上可以忽略。

深圳是最被大湾区需要的城市，因为它即是与香港连接的桥头堡，同时也是科技创新中心，而大湾区发展的核心引擎是什么？两个字：科创。

虽然深圳在综合性上略显不足，在科技创新和经济引领层面却拥有独一无二的竞争力。而广州是传统的华南门户城市，也拥有国际商贸中心的超级定位，更是华南地区最重要的交通枢纽和科教文化中心。

二.大湾区最核心，深圳最大投资机会在这个板块

1.深圳的最核心——前海

纲要中，提到三大合作示范区，我认为这是粤港澳大湾区发展中最受益的区域，分别是：深圳的前海、广州的南沙、珠海的横琴。三大自贸区中，论价值，前海最大。

相比另外两个自贸，南沙和横琴，前海的发展要快得多，它的发展前景完全可以媲美甚至超越上海的浦东新区。

在规划中，前海被定义为要建设国际化城市新中心，支持在深圳前海设立口岸，研究加强和香港基础设施高效联通。很明显，前海地位再上一个台阶，成为深圳的新中心。这也意味着，南山要从福田手上接棒，成为下一个10年深圳真正的中心。

前海自贸区的土地建设规划中，包括商业、工业和住宅用地，也才占了32%的比例，可想而知住宅用地那就更加少了。所以，目前前海也几乎没有什么新楼盘，房价整体在7万以上。我认为只要房子品质不是太烂，5年内该片区的房价在20万左右都不会成问题。

综合深圳的发展，和房价，投资深圳应该这样选：

① 选南山，尤其前海。南山是深圳最核心的区域，也是价值最高的区域，尤其是它的中心前海，绝对是深圳中心中的中心，每一个深圳富豪甚至是国内富豪都愿意在这里持有一套住宅。

②其次选宝安中心区。宝中靠近南山前海，甚至不排除未来会划入前海自贸区。

③再次选福田。虽然价格高，但价值也稳，未来依旧有上涨空间。

④往关外走第一个可考虑的是龙华北站板块及周边、龙岗坂田板块及周边。这2个地方靠近福田，是福田区价格外溢最大的地方。通俗点说，如果福田价格上涨，第一个带动就是这2个片区的上涨。

⑤想要住深圳中心，资金又不足的，可以考虑罗湖。虽然因为早期发展规划混乱，城市面貌破旧。但是在商业、教育和医疗方面，并不会比南山、福田两个中心区差，房价却比这两个区要亲民一些。价值上有老区的底蕴和配套做保障，在旧改的推动下，这里的房价未来一定会有一波涨幅。

⑥资金紧凑，且想以较低门槛和较长时间投资深圳的，可以买深圳东进核心，未来价值的：龙岗大运城和坪山中心区。

好，深圳说完了，广州又是怎样呢？

三.大湾区下，广州哪里能迎来房价暴击？

1.广州唯一副中心——南沙

投资一个城市，关键看这个城市的发展方向。广州的两大城市发展方向是东进和南拓，而南沙就是南拓的核心，同时也是广州唯一的副中心，政治地位不可谓不高。

而站在大湾区之下看南沙，南沙更加是机会之地。其一，南沙是粤港澳大湾区的物理中心店点，不管去广州、深圳、东莞、中山珠海的中心区，都在100公里范围内。其二、在大湾区规划中，南沙被提及14次，绝对的高光时刻。将南沙定位为粤港澳全面合作示范区，是大湾区的三大自贸区之一。

 2.南沙各版块分析，哪里最值得投资？

（1）南沙各版块的楼市现状

南沙的价值关键在于自贸区，而南沙自贸区分为7个板块，从北到南是：

庆盛枢纽区，是庆盛高铁站所在的区域，附近没有项目供应。

海港区块，分为两块，分别在沙仔岛和龙穴岛，但是以物流、仓储为主，住宅极少。

蕉门河中心区，指沿着蕉门河两岸，是南沙的老城区中心，核心的万达广场、金州广场都在这里，房价大概2.2万/平，是新房供应较多的区域。

明珠湾，是南沙的金融商务发展区，但还处于建设初期，尚处于概念中，还没发展起来，目前基本没有房源。

南沙湾，是休闲居住和富人住宅区，南沙港、南沙游艇会、邮轮母港等都在南沙湾，直接可以在这里做船到香港，甚至可以坐邮轮到东南亚。这里还有一堆的科技园、研究中心、创新中心等高精尖的研究所。各种概念加持下，这里也是南沙房价最高的板块，房价近3万，甚至有项目卖到4万。

南沙枢纽区、万顷沙保税港区，两个板块其实都位于万顷沙岛上，住宅供应也很少，配套也并不完善。其中南沙枢纽区，是在建的18和22号地铁，和规划的环南沙15号线，三条地铁的交汇处。

3.增城最具价值板块

增城额发展核心就4个字“三心三带”：

三心：包括增城中轴线商业商务中心、空港商业商务中心、东部交通枢纽商业中心。

三带：包括东部商业商务发展、中部科创文旅发展带；南部物流电商发展带；北部商旅融合发展带。

这个片区最大的优势，在于两点：1点是这里是增城3大板块中离广州最近的板块；另1点是，这里被定义为增城的核心交通枢纽，13号、16号地铁和广深广汕两条高铁，穗莞深轻轨、新白广城际两条城轨也全部在新塘交汇，加上规划中的两条地铁，号称八轨交汇。

所以，这个板块是整个增城房价最贵的板块。整个区域房价约2.2-2.9万/平。它所呈现的热点是，离地铁近的，房价要2.8/2.9甚至3万。离地铁远的房价才能做到2万出头。

好了今天先聊到这剩下的明天再聊······